Accès à la propriété Comment s’y prendre quand on n’a rien ?

Assembler une mise de fonds sans avoir des économies au préalable, c’est possible.

Au-delà des dons personnels en provenance de papa et maman – de plus en plus fréquents, soit dit en passant – et des retraits en franchise d’impôt du REER dans le cadre du RAP (régime d’accession à la propriété), La Presse a demandé aux experts immobiliers leurs trucs pour amasser rapidement une mise de fonds pour les accédants à la propriété qui ont les revenus, mais pas les économies.

Minimiser l’acompte

En prenant l’assurance prêt de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), on peut limiter la mise de fonds requise à 5 %. Pour une propriété de 400 000 $, ça se traduit par un paiement initial de 20 000 $, mission possible. Le revers est que le service de la dette hypothécaire s’alourdit. « Envisagez de prendre un condo de deux chambres et louer une chambre sur Airbnb pour aider à payer l’hypothèque », suggère Roger Boivin, propriétaire d’Immeubles RB, qui possède 30 immeubles au Saguenay.

La réglementation régissant la location à court terme varie selon les immeubles et les villes. En règle générale, il est plus aisé, et plus souvent permis, permis de louer une pièce ou des pièces de son logement que l’appartement au complet.

À Vancouver, où le marché est excessivement cher, il est commun de louer son sous-sol de banlieue à un tiers pour faire des économies.

Vendre sa voiture

« En achetant une propriété près d’un pôle de transport collectif, on peut, si l’occasion s’y prête, vendre sa voiture et ajouter le fruit de la vente à la mise de fonds », soutient M. Boivin.

Choisir la remise en argent

Si vous avez une bonne capacité d’emprunt, prenez la remise en espèces de la banque. Ça peut varier de 2 à 7 %, selon les institutions financières. « La RBC donne jusqu’à 7 % pour un maximum de 20 000 $ », dit Yvan Cournoyer, président du Club d’investisseurs immobiliers, qui conseille de magasiner sur ratehub.ca pour trouver la meilleure remise offerte sur le marché. Si la banque vous remet 7 % et que la SCHL vous demande un acompte de 5 %, mathématiquement, ça fonctionne pour une propriété d'une valeur jusqu’à 400 000 $. Bémol, la SCHL ne reconnaît plus les remises en argent du prêteur comme une mise de fonds acceptable.

Marge de crédit personnelle

Pour les cigales ayant de hauts revenus, un bon dossier de crédit, peu de dettes, mais pas d’épargne, il est possible d’emprunter la somme servant comme mise de fonds. Des institutions financières offrent des marges de crédit personnelles de dizaines de milliers de dollars au taux préférentiel plus 25 points centésimaux à l’intention des professionnels. « C’est le truc que j’ai utilisé et que j’ai recommandé à ma sœur de 31 ans qui se cherche actuellement une maison », dit Thomas Dufour, 34 ans, CPA, CFA et cofondateur du Groupe HD Immobilier, promoteur de projets domiciliaires.

C’est notamment le cas de la Banque Nationale (BN). Ces jours-ci, le taux proposé s’élève à 2,95 %. Attention, on prévoit des hausses du taux préférentiel des banques dans le courant de 2022.

En la jumelant au programme d’assurance prêt hypothécaire Programme de mise de fonds empruntée de la société Sagen, il est accepté de se servir d’une somme empruntée comme mise de fonds, confirme Charles Provost, directeur Produits, solutions de financement, à la BN.

« On a des programmes qui vont permettre l’accès à la propriété. Ceux-ci ont un certain cadre, d’où l’importance d’être accompagné, d’avoir un conseil adéquat pour être dirigé vers les bons programmes », souligne M. Provost.

Puiser dans son REEE

Ce ne sont pas tous les étudiants qui vont faire un postdoctorat sur l’influence des sociétés primitives sur l’urbanisme des bourgs au Moyen Âge. Il peut arriver que l’étudiant soit plus attiré par l’école de la vie que par les bancs d’université ; en somme, qu’il termine ses études sans avoir complètement vidé son régime d’épargne-études. « Pour ceux qui ont la chance d’avoir un solde inutilisé dans le REEE, il serait avisé de le décaisser lors de la dernière année d’études pour le réserver pour une future mise de fonds », propose Hélène Bégin, économiste chez Desjardins, spécialiste de l’habitation. Elle reconnaît sans peine que ce cas de figure peut être anecdotique.

Mise de fonds multisource

Avec la flambée des prix de l’immobilier, il est devenu difficile pour les premiers acheteurs d’amasser une mise de fonds, constate Denis Doucet, porte-parole de Multi-Prêts Hypothèques, courtier hypothécaire. Sa suggestion est d’amasser sa mise de fonds à partir de plusieurs sources : prêt personnel, don, remboursement d’impôt, etc.

Assureur prêt public, la Société canadienne d’hypothèques et de logement accepte de financer une partie de l’acompte requis dans le cadre de son programme L’incitatif à l’achat d’une première propriété. La SCHL prête la mise de fonds aux acheteurs en échange d’une participation dans l’immeuble. Ceux-ci rembourseront la SCHL à la vente de la propriété ou dans 25 ans.

L’acheteur remboursera « l’incitatif » en fonction de la juste valeur marchande de la propriété au moment du remboursement. L’acheteur qui reçoit une somme équivalant à 5 % remboursera 5 % de la valeur de l’habitation au remboursement.

Une version précédente de l’article donnait en exemple une utilisation de la remise en espèces comme mise de fonds qui n’est acceptée ni par la Société canadienne d’hypothèques et de logement ni par des prêteurs. Mieux vaut s’informer d’avance auprès de ceux-ci à quelles conditions la remise en espèce du prêteur est acceptée ou non comme mise de fonds partielle. Nos excuses.