(Toronto) Les Canadiens désireux d’acheter une habitation alors que le marché immobilier se refroidit pourraient se rabattre sur un « microcondo », mais des courtiers en hypothèques préviennent que ces achats de petits logements peuvent nécessiter des mises en garde supplémentaires lors de la recherche de financement.

Ces courtiers affirment que les politiques de souscription de nombreuses banques limitent la taille minimale d’une copropriété – généralement 400 ou 500 pieds carrés – pour obtenir du financement, et soumettent parfois les acheteurs d’unités encore plus petites à des conditions supplémentaires ou des autorisations d’exceptions pour obtenir un prêt hypothécaire.

« Est-ce que cela ralentit le processus ? Absolument », affirme James Laird, codirecteur général du site de comparaison financière Ratehub.ca.

« Cela pourrait-il limiter l’éventail de prêteurs disposés à accorder un prêt ? Bien sûr. »

Mais selon M. Laird et d’autres courtiers hypothécaires, cela ne signifie pas qu’il n’existe pas d’options de financement pour acheter un « microcondo », dont la définition varie, mais fait généralement référence à un appartement dont la superficie ne dépasse pas 400 pieds carrés. D’autres estimations placent cette mesure encore plus basse.

Les acheteurs de logements, même pour les plus petites propriétés, sont toujours en mesure de trouver de bons prêteurs à des taux raisonnables, assure M. Laird.

« Parfois, un prêteur fera une exception pour une excellente cote de crédit [ou] un excellent travail, précise-t-il. Même pour quelqu’un qui se trouve en dessous de leur minimum [de superficie], ils pourraient toujours le faire. »

Les prêteurs sont prudents avec les petites copropriétés en raison de la commercialisation. Si les prêteurs doivent prendre possession de la copropriété parce que l’emprunteur ne respecte pas son hypothèque, ils estiment que ces petites propriétés pourraient être moins attrayantes pour les acheteurs potentiels, explique M. Laird.

Mais leurs opinions changent.

Jason Friesen, associé directeur chez Outline Financial, courtier en prêts hypothécaires établi à Toronto, se souvient de la première apparition des microcondos au Canada, vers 2012.

« C’était quelque chose que beaucoup de banques n’avaient jamais vu auparavant, et ce que je constate, c’est que chaque fois que quelque chose sort de l’ordinaire par rapport à ce à quoi les banques sont habituées […] elles disent simplement “non” », observe-t-il.

Entre-temps, la taille moyenne des copropriétés a diminué.

Selon les données de Statistique Canada, les copropriétés de la région de Toronto avaient une superficie moyenne d’environ 970 pieds carrés dans les années 1960, et celle-ci se situait à environ 1100 pieds carrés entre 1970 et 1990 avant de diminuer à 840 pieds carrés entre 2001 et 2005. La superficie moyenne dans la même région était de 750 pieds carrés vers 2011, mais en 2016, elle avait chuté à 630 pieds carrés.

Plus d’exigences

Les banques se sont adaptées en ajustant leurs politiques de souscription pour les plus petites copropriétés, mais plusieurs ont des exigences supplémentaires pour ces petits logements, précise M. Friesen.

Certaines exigent que le logement pour lequel elles prêtent de l’argent ait au moins une chambre avec une porte.

D’autres insistent sur une assurance hypothécaire, que les acheteurs peuvent normalement éviter s’ils ont une mise de fonds de 20 % ou plus.

« Quelqu’un qui met un acompte de 20 % est beaucoup plus risqué aux yeux de la banque que quelqu’un qui met 5 % ou 10 % […] parce qu’un emprunteur avec moins de 20 % d’acompte doit payer cette assurance hypothécaire, qui, encore une fois, protège la banque dans le cas où il y a un défaut du côté client », explique M. Friesen.

De nombreux prêteurs sont également disposés à faire des exceptions, selon ce qu’observe M. Friesen dans son travail. Cela survient quelques fois par mois, mais pas nécessairement sur une base quotidienne ou hebdomadaire.

Des exceptions pourraient être faites parce que les emprunteurs ont des relations à long terme avec un prêteur, des antécédents éprouvés en matière de remboursement de dettes et un revenu stable, affirme-t-il.

« Mais quelqu’un qui n’a peut-être pas cette relation, qui n’a pas de portefeuille d’investissement avec une banque, ne peut pas tirer parti de ces choses. [Dans ce cas], il est certainement plus difficile d’obtenir cette exception », poursuit-il.

« Une personne qui achète un “microcondo” a tendance à être un premier acheteur, donc elle n’a pas une énorme quantité d’actifs ou un effet de levier avec sa banque. »

M. Friesen recommande à toute personne dans cette situation de se tourner vers un courtier en hypothèques.

« [Une petite superficie] limitera les options, mais dans la plupart des cas, il y aura suffisamment de choix pour que les acheteurs soient à l’aise avec la sélection qu’ils font du point de vue hypothécaire. »