Marché immobilier en 2009: léger recul de la demande, bon temps pour la réno

«Depuis les dernières années, on sent que l'immobilier a atteint un sommet et les valeurs, actuellement, ne semblent plus aussi intéressantes qu'avant», dit le comptable agréé, planificateur financier et auteur, Éric Brassard, de Québec. Il croit d'ailleurs que les beaux jours de l'immobilier locatif sont derrière nous.

Il n'y a pas si longtemps, la course aux maisons était si frénétique qu'on payait parfois plus cher que le prix exigé. «On n'en est plus là», considère-t-il. D'autant qu'il lui semble qu'il y a, à Québec, un plus grand nombre de maisons à vendre et que les pancartes restent plus longtemps que de coutume sur les parterres. Mais ce n'est là qu'une impression, insiste-t-il.

D'un autre côté, devant les rumeurs de récession, de nombreuses gens retiennent leur souffle et limitent leurs dépenses. Mais ce n'est pas une catastrophe, continue le planificateur financier. On achètera moins d'aliments fins, on différera l'achat de sa maison ou ses rénovations, tandis que le prix de vente moyen des propriétés résidentielles devrait fléchir.

Cependant, cette attitude attentiste peut, selon lui, être délétère. «Nous agissons comme des automobilistes qui passent à la hauteur d'un accident. Ils ralentissent et regardent. Dans la direction opposée, on ralentit et on allonge la tête également. Au risque de provoquer un autre accident», dit-il par analogie.

Village gaulois

Pour Nathalie Duchesnes, courtier hypothécaire au service de Multi-Prêts, Québec, en raison de sa vocation administrative et de la stabilité de ses emplois, gardera économiquement la tête haute en 2009. Son marché immobilier devrait être de la même mouture. Qu'importe la crise financière et l'angoisse d'une récession.

«Dans la région de la Capitale-Nationale, les nouvelles économiques et financières mettent les gens sur le qui-vive. Les particuliers voient, écoutent, craignent et hésitent. Mais, tout bien considéré, Québec sera comme l'irréductible village gaulois d'Astérix : il résistera. Il éprouvera bien quelque mal, mais moins qu'ailleurs», est persuadée Mme Duchesnes.

Par ailleurs, elle prévoit aussi une légère baisse du prix des habitations. Cela lui semble inéluctable. «Mais aussitôt que les bruits de dépression économique se dissiperont, le monde se remettra à dépenser», espère-t-elle.

À son flair et à ses analyses, viennent s'ajouter un carnet de consultations pour «préqualification hypothécaire» aussi fourni que l'an passé et des conférences (salles combles), qu'elle s'apprête à prononcer auprès de «jeunes fonctionnaires», pour étayer son pronostic. Elle est donc convaincue que les aspirants acheteurs d'une propriété restent nombreux.

Nombreux aussi sont les jeunes gens qui maîtrisent bien leur situation, qui sont bien organisés, ont mis de l'argent de côté et dont le dossier de crédit est bon. Parmi eux, des ménages à petits revenus. Nul doute, d'après elle, qu'ils continueront à soutenir le marché qui, d'une manière ou d'une autre, devrait faire bonne figure en 2009.

Quant à la circonscription de Charlevoix, elle devrait continuer à attirer des acheteurs de propriétés millionnaires en 2009. Et Stoneham, des locataires, européens notamment, d'appartements de luxe.

Rénovations

Pour l'architecte Jean-Marc Harvey, copropriétaire de l'Atelier Avant-Garde, 2009 sera encore favorable à la rénovation.

Dans ce contexte économique incertain, les gens, pense-t-il, sont plus enclins à «fortifier» leur domicile. Par besoin de sécurité et afin de s'y sentir à l'aise. Plusieurs décideront donc de faire mettre leur propriété à leur goût.

«On se rend compte que ce qui est important est de bien se loger et d'être bien chez soi. Des propriétaires se félicitent de mettre leurs épargnes sur leur maison, qu'ils perçoivent comme une valeur sûre par opposition aux titres boursiers», relate-t-il.

À la thèse de l'architecte, s'ajoute celle de la SCHL concernant la fertilité de la revente comme ressort de la rénovation résidentielle.

Depuis 2001, la revente aura été féconde dans la région de Québec. Depuis 2005, par exemple, on aura vendu 27 673 propriétés sur le réseau interagences. Et, vraisemblablement, 8200 cette année. Ce qui fait plus de 35 000 acquisitions.

Or, selon la SCHL, le volume des transactions augure des dépenses de rénovation. Puisque «les personnes qui achètent un logement existant entreprennent généralement des travaux de rénovation dans les trois ans suivant l'achat».

En ce sens, les bases sont solides. Cependant que, pour les propriétaires de longue date, les bas taux d'intérêt favorisent le refinancement hypothécaire, une façon intéressante de couvrir le coût des améliorations qu'on veut faire. À moins qu'on ne transforme, à bas taux, l'appréciation de son avoir foncier en liquidités pour rénover.

À tout ça, est porté à penser Jean-Marc Harvey, il faut ajouter la reconnaissance accrue de Québec comme capitale. Spécialement à cause des Fêtes du 400e, qui ont eu l'heur de faire monter d'un cran la fierté des propriétaires. «La ville est regardée, ce qui donne un peu plus le goût de prendre soin de ce qu'on a», soutient-il.

Un marché plutôt tranquille à Québec

Le marché immobilier, dans la région de Québec, ne fera pas de vagues en 2009, d'après la Société canadienne d'hypothèques et de logements (SCHL).

«Sur fond d'une prévision de hausse de création d'emplois de 0,6 % à 1 %, les mises en chantier devraient décroître de 16 %», appréhende Élisabeth Koulouris, économiste et analyste de marché au bureau de Québec de la SCHL. En mince contrepartie, la revente devrait croître de 1,3 % et le prix des logements de 5 %. Autant d'indications selon lesquelles le marché n'est plus survolté comme ces dernières années.

Le heurt économique aux États-Unis a mis en état de choc nos industries dont l'activité est liée aux exportations, alors que sévit une crise financière mondiale et que plane au pays la probabilité d'une récession «longue et profonde». Voilà un train de facteurs qui rendent les consommateurs perplexes et indécis. Quant aux dépenses, ils ont le pied sur le frein.

Sans compter que les acheteurs d'une propriété neuve penchent plus volontiers, à présent, vers les logements collectifs (appartements, maisons jumelées et en rangée) que vers les maisons individuelles. Ce qui infère que le prix des terrains et maisons seules est beaucoup moins abordable. Autre signe que le pic de l'immobilier est sans doute atteint.

En chantier

En fait, en 2009, on devrait mettre en chantier 4450 logements, dont 1650 maisons isolées et 2900 logements collectifs. Contre 5430, 1930 et 3500 respectivement cette année.

Cependant, trouve Mme Koulouris, le projet du maire de Québec, Régis Labeaume, de «rénover Québec d'un bout à l'autre» d'ici 15 ans, à un coût minimal de 7 milliards $, crée de l'espoir en cette période économiquement trouble. «Cela profitera à l'emploi», se félicite-t-elle.