À Montréal, certains promoteurs demandent l'équivalent de 10 % du prix d'un condo neuf lors de la signature du contrat préliminaire, tandis que d'autres exigent 15 %. Qui dit vrai?
Il n'y a pas de règle fixe en ce qui concerne les acomptes, révèle Éric Côté, porte-parole de l'Association de la construction du Québec (ACQ).
« Couramment, on parle de 5, 10 ou 15 %, mais cela pourrait être plus, précise-t-il. L'acompte peut aussi être versé par tranches en fonction de l'avancement des travaux. Celui-ci permet à l'entrepreneur de s'assurer du sérieux de l'acheteur. L'entrepreneur qui aura plus d'acomptes aura des frais de financement moins élevés. »
Même s'il n'y a pas de ligne de conduite précise à respecter, Jason Lemire, courtier immobilier spécialisé dans la vente et l'achat de propriétés neuves, constate certaines similitudes selon le type de construction, à Montréal et à Laval.
« Dans le cas de constructions en brique et bois de quatre étages et moins, les entrepreneurs demandent de façon générale 5 % du prix de vente, précise-t-il. Dans une structure plus haute en béton, de six à huit étages, les entrepreneurs exigent habituellement 10 %, parce que leurs coûts sont plus élevés. Pour les tours d'habitation encore plus hautes, l'acompte peut atteindre jusqu'à 25 %. Le paiement peut alors se faire en plusieurs versements : 10 % à la signature du contrat préliminaire, 5 % lorsque la construction démarre, 5 % quand la construction atteint l'étage où se trouve le condo et 5 % lors de la pose de la toiture. »
À l'extérieur des grands centres, les entreprises se contentent de beaucoup moins. « C'est le jour et la nuit », souligne-t-il.
Pour guider les acheteurs d'une propriété neuve, qui visitent souvent seuls les bureaux des ventes et sont bombardés d'informations parfois contradictoires, il a fondé l'agence immobilière Majordome. Affilié à aucun promoteur, il a répertorié tous les projets de Blainville à Brossard. « Selon les critères des acheteurs, on peut déceler les projets susceptibles de leur convenir, explique-t-il. On prend les rendez-vous et on accompagne les clients. Ils ne sont pas laissés à eux-mêmes. »
Peut-on négocier le montant de l'acompte exigé à la signature du contrat ?
« Cela se demande. Certains entrepreneurs peuvent être flexibles, tandis que d'autres sont intransigeants. » - Jason Lemire, courtier immobilier spécialisé dans la vente et l'achat de propriétés neuves
« Dans le cas d'un immeuble de béton de cinq étages et plus, déjà en construction, c'est rarement négociable parce que l'entrepreneur est déjà engagé financièrement. La marge de manoeuvre est moindre », précise M. Lemire
Selon les règles qui régissent les prêts hypothécaires au Canada, les acheteurs doivent déposer une mise de fonds représentant au moins 5 % du prix de l'habitation. Les institutions financières exigent une assurance prêt hypothécaire de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) ou de Genworth Canada lorsque l'emprunteur effectue une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d'achat.
Programmes d'accession à la propriété
Pour aider ceux qui veulent acheter une première propriété, la Société d'habitation et de développement de Montréal (SHDM) a mis en place le programme Accès Condos. Les futurs propriétaires n'ont qu'à débourser 1000 $ et bénéficient d'un crédit d'achat de 10 % de la valeur de la propriété, applicable à la mise de fonds. Celui-ci est remboursable lors de la vente du condo, de même que 10 % de la plus-value. De nouveaux projets dans des secteurs qui ont besoin d'être revitalisés sont en préparation.
Pour Condos Mont-Joli, à Montréal-Nord, Construgep a mis sur pied son propre programme d'accession à la propriété, de concert avec la SCHL. Pour s'assurer que les acheteurs ont les reins solides et démontrent une capacité d'économiser, l'entreprise demande une mise de fonds de 5000 $. Par l'entremise de son programme Accès Propriété, elle fournit une mise de fonds additionnelle équivalant à 5 % du prix de vente ; celle-ci devra être remboursée au moment de la revente ou du refinancement du condo, ainsi que 5 % de la plus-value.
« On ne veut pas enlever à certains la chance de devenir propriétaires, explique Stéphane L'Espérance, président de Construgep. De cette façon, les acheteurs se qualifient et peuvent bénéficier de l'assurance prêt hypothécaire de la SCHL. »
Se protéger
Avant de verser un acompte, mieux vaut vérifier si le promoteur détient une licence de la Régie du bâtiment du Québec. Il serait préférable que la somme soit conservée en fidéicommis jusqu'à la vente, mais c'est rarement possible, note Jason Lemire, car les promoteurs ont besoin de financement.
Or, les acomptes sont garantis jusqu'à concurrence de 50 000 $ lorsque les bâtiments résidentiels neufs sont soumis au nouveau plan de garantie obligatoire administré par Garantie de construction résidentielle (GCR). Si le contrat d'achat a été signé avant janvier, lorsque les plans de garantie obligatoires étaient administrés par des associations de constructeurs (Abritat, Garantie des maisons neuves (GMN) et Qualité Habitation), les acomptes sont garantis jusqu'à un maximum de 39 000 $.
Les plans de garantie pour les immeubles résidentiels neufs de plus de quatre logements superposés, ainsi que les bâtiments rénovés et transformés en copropriétés, sont facultatifs et gérés par l'Association de la construction du Québec (ACQ) et l'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec (APCHQ). Les acomptes sont alors protégés jusqu'à un maximum de 30 000 $ par unité sans toutefois dépasser 2 millions de dollars par bâtiment.