Acheter sur plan : qu’est-ce que ça implique ?

Acheter une habitation sur plan peut permettre de faire des choix personnalisés et d’éviter certains problèmes des constructions vieillissantes. Cela dit, ce type de projet nécessite une bonne préparation pour visualiser le résultat, un examen pointilleux des contrats de construction, mais aussi une inspection comme pour les bâtiments anciens. Explications.

Des demandes précises

Jean-Pierre Charbonneau, conseiller en habitation chez CAA-Québec, suggère en premier lieu de déterminer précisément ses exigences : superficie, nombre et type de pièces, aménagement de l’espace, garage, plancher chauffant, foyer, climatisation, orientation par rapport au soleil... Acheter sur plan peut donner l’occasion de faire des choix sur mesure, mais il faut penser à chaque détail, tels les matériaux des planchers, le type d’armoires de cuisine, les comptoirs, les rangements, et aux surcoûts afférents. « N’oubliez pas que tout ajout sur plan risque d’entraîner des frais exorbitants puisque vous sortez le constructeur de son confort », indique M. Charbonneau.

Que vous envisagiez d’acheter un condo ou une maison, demandez des plans d’étage en 3D donnant des perspectives de vos pièces meublées afin de mieux visualiser votre projet. « Exigez du constructeur des précisions par écrit sur son travail d’insonorisation des espaces communs : coupe des murs, des plafonds et des planchers (détails d’architecture) », poursuit M. Charbonneau. Par ailleurs, les maisons neuves doivent respecter les codes du bâtiment ainsi que les normes les plus récentes en matière d’efficacité énergétique.

Explorer le quartier

Outre les services souhaités à proximité de votre future résidence (transports en commun, épicerie, écoles, hôpital, etc.), plusieurs critères sont à considérer, comme l’environnement existant et les changements prochains potentiels (nouvelles constructions, aménagement paysager, stationnements). Dans un secteur en développement, vérifiez les délais prévus pour les services qui vous intéressent. Par exemple, si l’école primaire dont vous avez besoin pour votre enfant met cinq ans à voir le jour, elle ne répondra pas à vos besoins.

Vérifier le CV du constructeur

Une fois vos besoins définis et le projet leur correspondant choisi, plusieurs vérifications s’imposent. « La première chose à faire est de s’assurer que l’entreprise de construction est accréditée chez GCR [Garantie de construction résidentielle] parce que c’est ce qui va donner droit aux protections légales sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs », informe François-William Simard, vice-président, communications et relations partenaires, chez GCR. « Si le promoteur n’est pas accrédité au moment de la signature du contrat, les protections ne peuvent pas s’appliquer. »

Vous pourrez confirmer facilement sur le répertoire de GCR que le constructeur est inscrit et que le projet que vous convoitez est enregistré dans la liste, en plus de vérifier les antécédents du promoteur. « C’est un outil très utile qui peut vous éclairer pour faire un choix. Vous devez aussi vérifier à la RBQ [Régie du bâtiment du Québec] qu’il a une licence d’entrepreneur pertinente pour pouvoir construire une habitation neuve. C’est également toujours bon de demander des références, poursuit François-William Simard. C’est très important que tout soit mis par écrit, incluant les délais et le moindre changement. »

Consultez le répertoire des entreprises enregistrées chez GCR Consultez le site de la RBQ

Lire, comprendre et tout consigner

Sylvianne Fréchette, notaire et vulgarisatrice juridique chez Éducaloi, met en garde sur trois enjeux majeurs.

Le contrat préliminaire

Il ne faut pas prendre à la légère le contrat qui est signé avec le promoteur ou le constructeur, et qui est appelé promesse d’achat au contrat préliminaire. « C’est un contrat et si on le signe, on s’engage à acheter le condo ou la maison. Ce contrat préliminaire a des protections qu’on n’a pas dans toutes les promesses d’achat. Il faut prendre le temps de le lire entièrement, de bien le comprendre », insiste Sylvianne Fréchette en ajoutant qu’il ne faut pas hésiter à contacter un juriste si des clauses vous semblent ambiguës.

Les clauses obligatoires au contrat préliminaire

Certaines clauses sont obligatoires dans les contrats préliminaires quand on achète sur plan. D’abord, le droit de dédit, c’est-à-dire le droit de se désengager parce qu’on a changé d’idée. « C’est un délai obligé d’un minimum de 10 jours à compter de la signature du contrat préliminaire ou 10 jours après réception de la note d’information le cas échéant. Ce délai permet de reprendre connaissance du contrat et de se retirer. Le contracteur peut toutefois charger une indemnité pour le fait de se désister qui ne peut pas être supérieure à 0,5 % du prix de vente convenu. » Aussi, le remboursement de l’acompte doit être clairement stipulé dans le contrat ; si la vente n’a pas lieu, vous pouvez le récupérer.

Vous devez également bien vérifier la clause prix, car la vente d’une habitation neuve est taxable. Assurez-vous donc que les taxes sont comprises ou qu’il faut les ajouter, car la différence est substantielle. Regardez aussi si le prix est révisable. Si c’est le cas, vérifiez les modalités, car si c’est unilatéral du côté de l’entrepreneur et que les prix des matériaux de construction augmentent, le prix de la maison peut augmenter également.

La note d’information

Pour être le plus informé possible, il faut lire la note d’information qui est obligatoire lors de la vente d’un condo ou de maisons qui ont des parties communes. « Dans cette note, les plans d’aménagement doivent être bien décrits ainsi que les prévisions budgétaires annuelles reliées au coût d’entretien de ces parties communes », précise Sylvianne Fréchette. Prenez connaissance du contrat préliminaire et de la note d’information à tête reposée.

Inspecter avant d’acheter, même dans du neuf

Lorsqu’on vous remet les clés du bâtiment, vous allez faire une inspection préréception avec l’entrepreneur. C’est obligatoire en vertu du règlement, mais il est fortement recommandé de se faire accompagner d’un professionnel du bâtiment. Si des travaux correctifs sont requis, vous devrez vous tourner vers l’entrepreneur et s’il ne les fait pas, tournez-vous vers GCR. « Souvent, on entend que comme c’est neuf, on n’a pas besoin d’inspecter parce que GCR l’a fait. C’est possible, mais peut-être seulement au début de la construction à la fondation, remarque François-William Simard. Un pro du bâtiment pourra détecter d’éventuelles problématiques qui risqueraient de se produire dix ans plus tard, soit après le délai de garantie qui est de cinq ans. »

Des bâtiments garantis… ou non

Les bâtiments neufs de quatre unités privatives et moins sont obligatoirement couverts par le plan de garantie, ce qui n’est pas le cas des édifices comptant plus d’unités, dont les tours de condos. Ce plan est alors optionnel, à la discrétion de l’entrepreneur. Il est donc essentiel de procéder à une inspection avant d’emménager.

Un acompte protégé

Dans la plupart des cas, vous devrez verser un acompte pour réserver votre projet. Sachez que le maximum protégé par GCR est de 50 000 $ pour les maisons et les condos. Toute somme dépassant les 50 000 $ est sous la responsabilité de l’entrepreneur qui doit placer l’argent dans un plan de fidéicommis ou dans un autre plan de garantie.

En général, la vente est conclue au moment de la livraison de la propriété, et c’est l’entrepreneur qui finance les travaux au fur et à mesure. Si votre contrat stipule que vous devez faire des déboursés, renseignez-vous avant de signer auprès de l’Association des consommateurs pour la qualité dans la construction (ACQC).

Consultez le site de l’ACQC